Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété
Le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété vous accompagne dans la gestion et la planification de vos rénovations sur le long terme, en vous offrant une vision claire des actions à mener.
Qu’est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT) ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est un programme détaillé des interventions à réaliser sur les parties communes d’une copropriété, planifié sur 10 ans et validé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Ce plan a pour fonction de préparer en amont les travaux collectifs à entreprendre et de répartir progressivement les dépenses qu’ils engendrent.
À noter que l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété nécessite obligatoirement la réalisation préalable d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.
Dans quels cas le PPT de copropriété est obligatoire ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété est obligatoire si le bâtiment a plus de 15 ans. La mise en place d’un PPT de copropriété est progressive :
En vigueur
2023
En vigueur
Copropriétés de plus de 200 lots.
En vigueur
2024
En vigueur
Copropriétés de 51 à 200 lots.
En vigueur
2025
En vigueur
Copropriétés de moins de 50 lots.
Quelle est la différence entre un PPPT et un PPT ?
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est une proposition d’interventions à réaliser sur les parties communes d’un immeuble.
Il est établi à partir de l’analyse de la structure du bâtiment, de ses équipements, et peut s’appuyer sur un diagnostic de performance énergétique (DPE) et/ou un diagnostic technique global (DTG).
À ce stade, il n’est pas obligatoire et doit être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), quant à lui, correspond au PPPT approuvé, totalement ou partiellement, par les copropriétaires. Ce document définitif fixe la liste des travaux retenus, leur planification et les modalités de financement, généralement via des appels de fonds. Il engage juridiquement la copropriété.
À noter, lors de la vente d’un lot, le PPT adopté, ou à défaut, le PPPT, doit être annexé au dossier transmis à l’acquéreur par le notaire.
Quelles sont les conséquences si le PPT de copropriété n’est pas réalisé ?
Contrôle des autorités
Le maire, le préfet ou le président d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut exiger à tout moment du syndic la transmission du PPT adopté, afin de s’assurer que les travaux prévus garantissent la conservation de l’immeuble et la sécurité des occupants.
En cas de non-transmission :
- Si le document n'est pas communiqué dans un délai d'un mois suivant la demande
- Si le PPT transmis ne prévoit pas les interventions indispensables à la sécurité du bâtiment
L’autorité compétente est en droit d’élaborer ou de mettre à jour elle-même le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété, aux frais du syndicat des copropriétaires. Une fois ce projet reçu, le syndic a l’obligation de convoquer une assemblée générale afin que les copropriétaires se prononcent sur son adoption totale ou partielle.
Questions fréquentes sur le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété
Que contient le PPPT et le PPT de copropriété ?
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est élaboré à partir d’une analyse complète de l’immeuble, prenant en compte son état général, ses équipements collectifs, ainsi que les données issues du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et, le cas échéant, du Diagnostic Technique Global (DTG) lorsqu’il a été réalisé.
Ce document prévisionnel doit inclure plusieurs informations essentielles :
- une liste des travaux à prévoir pour assurer la sécurité du bâtiment, la préservation de la santé des occupants, la pérennité du patrimoine, ainsi que pour améliorer la performance énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre
- une estimation du niveau de performance énergétique et environnementale pouvant être atteint après la réalisation des travaux
- une évaluation financière des interventions à mener, accompagnée d’une hiérarchisation selon leur importance ou leur urgence
- une proposition d’échéancier recensant les travaux à engager sur une période de 10 ans
Une fois le projet validé, le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété devient un document de référence. Il comprend notamment :
- les travaux approuvés en assemblée générale, issus du PPPT
- un classement par ordre de priorité, permettant d’identifier les actions urgentes et celles à planifier à moyen ou long terme
- un calendrier détaillé de mise en œuvre
- une estimation des coûts associés à chaque type de travaux
- ainsi qu’une projection budgétaire globale, indiquant la répartition des dépenses sur la durée du plan
Le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété sert donc de feuille de route stratégique pour anticiper, planifier et financer les travaux nécessaires au bon entretien et à la valorisation durable du patrimoine immobilier.
Comment se déroule le vote du Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété ?
L’adoption d’un Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété suit une procédure en plusieurs étapes, encadrée par la réglementation en vigueur.
1. Inscription du projet à l’ordre du jour
Le processus débute lorsque le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de l’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT).
Lors de cette réunion, les copropriétaires doivent se prononcer sur :
- la réalisation du PPPT
- et le choix du prestataire chargé de sa conception
Cette décision est prise à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
2. Présentation et validation du PPPT
Une fois le PPPT finalisé, le syndic le présente à la première assemblée générale annuelle suivant son élaboration.
Les copropriétaires peuvent alors :
- valider tout ou partie du projet
- le rejeter
- ou demander des ajustements si certaines propositions paraissent inadaptées ou discutables
L’approbation ou le rejet du PPPT est soumis à un vote à la majorité absolue.
En cas d’adoption, le document devient officiellement le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Il constitue alors une feuille de route opérationnelle pour la copropriété, fixant la planification des travaux à engager sur les prochaines années.
3. Mise en œuvre des travaux
Les travaux inscrits au PPT seront ensuite votés selon le calendrier défini, avec un vote distinct pour :
- l’autorisation de réalisation
- le mode de financement
- et la rémunération du syndic liée à la gestion du dossier
Comment est financé le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété ?
Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires approuve un Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété, son financement repose principalement sur le fonds de travaux, une réserve financière obligatoire destinée à anticiper les dépenses liées à la maintenance et à la rénovation de l’immeuble.
Ce fonds, alimenté par les contributions régulières des copropriétaires, a pour objectif de :
- faciliter la planification des travaux d’entretien et de rénovation,
- prévenir les dépenses imprévues et les appels de fonds exceptionnels,
- et assurer la pérennité du patrimoine collectif en finançant les interventions nécessaires sur les parties communes.
Le fonds de travaux peut être mobilisé pour couvrir :
- les travaux inscrits dans le PPT de copropriété
- les opérations imposées par la réglementation
- ou encore les travaux votés en assemblée générale mais non inclus dans le budget prévisionnel annuel
Le DTG, une étape nécessaire pour le PPT ?
Le DTG (Diagnostic Technique Global) constitue une étape clé avant l’élaboration du PPT (Plan Pluriannuel de Travaux). Il permet d’évaluer l’état général de l’immeuble et d’identifier les travaux à prévoir à moyen et long terme pour garantir la sécurité, la durabilité et la performance énergétique du bâtiment.
Le DTG n’est pas obligatoire pour toutes les copropriétés, mais il l’est dans certains cas précis :
- Lorsqu’un immeuble est âgé de plus de 10 ans et fait l’objet d’une mise en copropriété (c’est-à-dire lors de la première vente d’un lot après division),
- Ou lorsque l’administration ou les copropriétaires en font la demande, notamment en cas de risques de dégradation du bâti.
Même lorsqu’il n’est pas imposé, le DTG reste fortement recommandé, car il constitue une base solide pour construire le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété. Pour vous accompagner dans votre démarche, notre bureau d’études RGE peut réaliser votre DTG pour vous.