Diagnostic technique global (DTG)
Le diagnostic technique global offre une analyse complète de l’état de votre immeuble, en identifiant les points de vigilance et les améliorations nécessaires, afin de vous aider à anticiper les travaux.
Qu’est-ce que le diagnostic technique global ?
Le diagnostic technique global (DTG) est une étude qui dresse un état des lieux complet d’un immeuble en copropriété. Ses objectifs sont les suivants :
- Donner aux copropriétaires une vision claire de l’état général du bâtiment (structure, équipements, conditions de sécurité, etc.)
- Identifier et anticiper les travaux indispensables à sa conservation
- Optimiser la gestion globale de la copropriété, notamment en matière de dépenses énergétiques.
Le diagnostic technique global de copropriété permet d’établir par la suite le plan pluriannuel de travuaux (PPT).
Dans quels cas le DTG est obligatoire ?
Obligatoire
Mise en copropriété
Obligatoire
Un DTG doit obligatoirement être réalisé lorsqu’un immeuble à usage d’habitation, en tout ou en partie, âgé de plus de dix ans, est mis en copropriété.
Exemple : Un bâtiment construit en 2014 et divisé en lots en 2025 devra faire l’objet d’un DTG au moment de sa création en copropriété.
Optionnel
Copropriétés existantes
Optionnel
Pour les immeubles déjà en copropriété, le DTG n’est pas imposé par la loi, quel que soit leur âge.
Toutefois, le syndic peut soumettre la question en assemblée générale, soit de sa propre initiative, soit sur demande d’un ou plusieurs copropriétaires. Les copropriétaires décident alors ensemble de l’opportunité de réaliser ce diagnostic.
Que doit mentionner le diagnostic technique global de copropriété ?
Le DTG de copropriété doit inclure plusieurs éléments essentiels :
- Une analyse de l’état visible des parties communes et des équipements collectifs de l’immeuble
- Un examen technique du bâtiment et de ses équipements au regard des normes légales et réglementaires en vigueur
- Une étude des améliorations envisageables pour optimiser la gestion technique et patrimoniale de la copropriété
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble
- Une estimation globale du coût ainsi qu’une liste des travaux nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment
Sanction en cas d'absence de diagnostic technique global
Contrôle par les autorités
Le maire ou le préfet a la possibilité de demander au syndic de copropriété la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) afin de contrôler l’état d’entretien et de sécurité des parties communes.
Cette obligation concerne les copropriétés présentant des désordres :
- Risques pour la santé des occupants ou des riverains
- Défauts d’entretien ou dysfonctionnements graves compromettant les conditions de vie
- Immeubles en péril ou menaçant ruine, exposant à un danger imminent ou à des situations insalubres
Sanctions en cas de non-respect
Si le DTG n’est pas transmis dans le délai d’un mois suivant la demande, le maire ou le préfet peut le faire établir directement, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Questions fréquentes sur le diagnostic technique global
Diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux
Le diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux sont des travaux complémentaires et nécessaires.
Le diagnostic technique global de copropriété : point de départ
Le DTG de copropriété est une étude technique complète qui dresse un état des lieux du bâtiment. Il analyse :
- la structure et la solidité de l’immeuble
- l’état des équipements collectifs
- la performance énergétique
- et les travaux nécessaires à court, moyen et long terme
Ce diagnostic permet donc de connaître précisément les besoins du bâtiment avant d’engager toute planification.
Le Plan Pluriannuel (PPT) : continuité du DTG
Sur la base des informations recueillies dans le DTG, le PPT vient ensuite hiérarchiser et planifier les travaux à réaliser sur 10 ans. Il définit :
- les priorités d’intervention
- le calendrier des travaux
- et les estimations budgétaires correspondantes
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Quelles sont les étapes du vote du DTG de copropriété ?
La mise en place d’un Diagnostic Technique Global de copropriété suit une procédure précise et encadrée :
1. Inscription à l’ordre du jour
Le syndic de copropriété inscrit la proposition de réalisation du DTG à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette première étape permet d’ouvrir la discussion entre les copropriétaires sur l’intérêt et les modalités de cette démarche.
2. Vote de la réalisation du DTG
Lors de l’assemblée, les copropriétaires votent sur la décision de réaliser ou non le diagnostic, ainsi que sur les conditions de sa mise en œuvre. Ce vote se fait à la majorité simple, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
3. Présentation des résultats
Une fois le DTG de copropriété effectué, son contenu est présenté lors de la première assemblée générale suivant sa réalisation ou sa mise à jour. Les conclusions du rapport sont alors examinées collectivement, et les copropriétaires peuvent décider, s’ils le jugent pertinent, d’engager les travaux recommandés pour améliorer la sécurité, la performance énergétique ou la pérennité de l’immeuble.
Qui est habilité à réaliser un Diagnostic Technique Global de copropriété ?
La réalisation d’un Diagnostic Technique Global de copropriété doit impérativement être confiée à un professionnel qualifié, disposant des compétences techniques nécessaires pour évaluer l’état général d’un immeuble.
Ce spécialiste doit avoir une expertise confirmée dans plusieurs domaines, modes constructifs, équipements techniques, matériaux et produits de construction. Il doit également pouvoir justifier d’un diplôme, d’un titre professionnel ou d’une certification reconnue attestant de ses compétences dans ces domaines.
Les prestataires habilités à effectuer un DTG de copropriété peuvent être, par exemple :
- un bureau d’études comme Ernao
- un architecte
- ou un ingénieur thermicien
En complément de ces qualifications, le professionnel choisi doit remplir plusieurs conditions légales :
- déclarer sur l’honneur son indépendance et son impartialité, notamment vis-à-vis du syndic de copropriété, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble
- disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, précisant clairement les compétences couvertes par la garantie
Existe-t-il des aides pour financer le Diagnostic Technique Global ?
Oui, plusieurs dispositifs de financement existent pour accompagner les copropriétés dans la réalisation de leur Diagnostic Technique Global (DTG) ou d’un audit énergétique.
En effet, de nombreuses collectivités locales et structures publiques encouragent les démarches de rénovation énergétique en apportant un soutien financier aux copropriétés souhaitant mieux connaître l’état technique et la performance énergétique de leur bâtiment.
Par exemple, Paris et la Métropole du Grand Paris proposent une aide forfaitaire de 5 000 € destinée à financer tout ou partie du coût d’un DTG ou d’un audit énergétique de copropriété.
Ce type de subvention vise à favoriser la prise de décision collective, en facilitant la phase de diagnostic préalable aux travaux, et en incitant les copropriétés à s’engager dans une démarche de rénovation durable et performante.